Le statut de la copropriété est fixé en France par une loi éponyme de 1965.

1.- La loi ELAN

Jusqu’en 2018, les assemblées générales de copropriétaires étaient donc le lieu de débats hauts en couleurs qui conduisaient des voisins qui se découvraient physiquement une fois par an, à discuter tard dans la nuit du choix de la peinture du local poubelle de l’immeuble où certains n’avaient jamais mis ou ne mettraient jamais les pieds !

Parmi les objectifs de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite Loi ELAN comportant 234 articles, celui d’« améliorer le droit des copropriétés » (article 202 à 216).

Le législateur a voulu radicalement changer les conditions de participation et de vote des copropriétaires aux assemblées générales.

Dans son application immédiate, la loi ELAN a ainsi introduit la visio-conférence et le vote par correspondance par formulaire dont les conditions ont été modifiées et précisées par l’article 6 du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019.

Il faut retenir plus particulièrement que le copropriétaire qui souhaite participer à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique en informe par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l’assemblée générale.

Dans le prolongement de la loi ELAN, plusieurs textes dont l’importante ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du statut de la copropriété, et son décret d’application N°2020-834 du 2 juillet 2020 ont été adoptés pour accompagner le changement des règles voulues en 2018, venant se mélanger temporellement  aux ordonnances COVID et à leur mesures dérogatoires.

Quand la COVID-19 a obligé les copropriétaires à rester enfermé chez eux, les fondements de la copropriété 2.0 qui avaient précédé la crise sanitaire, ont ainsi trouvé l’occasion à s’appliquer de façon accélérée. Il a fallu encadrer les nouveaux moyens de communication jusqu’ici peu utilisés.

2.- Le premier confinement

Dans le cadre du premier confinement, l’ordonnance N°2020-304 du 20 mars 2020, complétée et modifiée par l’ordonnance N°2020-595 du 20 mai 2020, a donc consacré la dématérialisation des assemblées générales de copropriétaires.

Le droit positif ante COVID-19 avait en effet intégré les outils 2.0 et le vote par correspondance sans supprimer les assemblées générales en présentiel, « présentiel » étant préféré à « physique ».

Pour ce faire, le dispositif dérogatoire des ordonnances COVID ne permet plus la présence physique pour participer aux AG et s’approprie les outils de la loi ELAN à ce sujet en faisant une application opportune.

La COVID-19 érige donc en principe absolu la copropriété digitalisée prévue par la loi ELAN.

Ainsi, avant le deuxième confinement et de façon dérogatoire, l’ordonnance modifié N°2020-304 permet plus particulièrement au syndic de convoquer une AG à laquelle les copropriétaires ne pourront participer que par visioconférence ou en votant par correspondance, à l’exclusion de toute présence physique (article 22-2).

Si la visioconférence paraît impossible, les décisions du syndicat des copropriétaires pourront être prises au seul moyen du vote par correspondance.

Surtout, la COVID justifie la visioconférence sans décision préalable par l’assemblée générale quant aux modalités de sa mise en œuvre. (article 22-5).

Le syndic qui aurait déjà convoqué une assemblée générale peut recourir à la visioconférence ou au votre par correspondance sous réserve d’en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée.

Sans se préoccuper d’ajouter de la confusion à la confusion, l’ordonnance N°2020-595 a prévu que les nouveaux articles 22-2 à 22-5 insérés dans l’ordonnance n° 2020-304 entrent en vigueur le 1er juin 2020, date à laquelle les dispositions relatives au vote par correspondance prévu par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété entrent en vigueur.

L’ordonnance du 25 mars 2020 prévoyait donc que les aménagements du régime de la copropriété pouvaient s’appliquer jusqu’au 31 janvier 2021.

Mais c’était sans compter sur la résistance de la COVID-19 !

3.- Le second ( ?) confinement.

Après l’euphorie de l’enfermement du premier confinement et la vie quotidienne au rythme des Zoom et autres Teams, les professionnels ont compris que la digitalisation imposée par la persévérance du virus allait s’imposer comme une règle inébranlable appelée de ses vœux en 2018.

C’est la réalité de la deuxième vague épidémique qui en donne la certitude.

Le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 a déclaré une nouvelle fois l’état d’urgence sanitaire à compter du 17 octobre 2020, sa prorogation jusqu’au 16 février 2021 étant acté par la loi du 14 novembre 2020.

Cette même loi et son article 10, comme déjà la loi du 23 mars 2020, a autorisé le gouvernement à prendre jusqu’au 16 janvier 2021 « toute mesure relevant du domaine de la loi en vue de prolonger ou de rétablir l’application des dispositions prises, le cas échéant modifiées, par voie d’ordonnance et à procéder aux modifications nécessaires à leur prolongation, à leur rétablissement ou à leur adaptation à l’état de la situation sanitaire ».

La révolution de la copropriété 2.0 pouvait continuer !

 Il a donc fallu revenir sur les dispositions de l’ordonnance modifié N°2020-304 qui devaient prendre fin le 31 janvier 2021.

La difficulté cardinale justifiant la digitalisation des AG reste l’impossibilité absolue de réunir physiquement les copropriétaires chauffés à blanc par des listes sans fin de projets de résolution.

Le COVID dans sa deuxième apparition est donc arrivé à point.

Il a donc fallu nécessairement maintenir les dispositifs de l’ordonnance modifiée N°2020-303 du 20 mars 2020 ou leur adaptation, afin d’assurer le bon fonctionnement des copropriétés.

La nouvelle ordonnance N°20201400 du 18 novembre 2020 prolonge la durée du dispositif d’urgence assouplissant les conditions de prise de décisions au sein des copropriétés.

On retient que les mesures nécessaires des articles 22-222-4 et 22-5 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 sont prolongées jusqu’au 1er avril 2021, par la restriction des réunions et autres rassemblements publics.

Mais le mécanisme prévu au II de l’article 22-2 de l’ordonnance modifié du 25 mars 2020 a dû être reconsidéré car rendu inadapté dans certaines hypothèses du fait du nouveau confinement décrété à compter du 29 octobre 2020 (Cf décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire).

Pendant le premier confinement, les syndics de copropriété pouvaient convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans des conditions ordinaires avant de décider que l’AG physique serait dématérialisée ou en prise de décisions selon la voie exclusive du vote par correspondance.

La seule condition tenait à l’obligation d’information de l’ensemble des copropriétaires au moins 15 jours avant la date prévue de l’assemblée.

Avec le second confinement à partir du 29 octobre, la mesure dérogatoire a été amendée.

Ainsi est écartée cette condition d’information préalable des copropriétaires au moins 15 jours avant la date de l’assemblée générale dans des hypothèses, « circonscrites, où la survenue des mesures de restrictions n’a pu être anticipée et ne permet plus au syndic de respecter ce délai de prévenance » (Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance N°2020-1400 du 18 novembre 2020)

Pour toute assemblée convoquée entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic pourra donc informer à tout moment les copropriétaires qu’ils prendront leurs décisions par le moyen exclusif du vote par correspondance.

Le syndic peut fixer « un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier » et au plus tard au 31 janvier 2021.

2020 se termine, on entend ici et là l’envie de se retrouver « en présentiel », mais faut pas rêver ! Rien n’est moins sûr que les copropriétaires aient envie de se retrouver dans des salles obscures tard le soir pour voter à mains levée le renouvellement du mandat du syndic là où la visio et le vote par correspondance vont révolutionner un régime que la loi ALUR puis la loi ELAN ont fait entrer dans une ère nouvelle, sans attendre la COVID-19 et ses incessantes ordonnances.

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