COVID-19 convoque Jean Monnet puis Boileau !

par | Avr 21, 2020

Au début, il y a la panique et la nécessité d’adapter rapidement la règle de droit aux effets de la crise qui obéit à une logique avant tout sanitaire : c’est la loi N°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 et son lot impressionnant de 25 ordonnances adoptées dans un temps record qui sont autant de mesures d’urgence économique et d’adaptation.

COVID-19 a ainsi convoqué Jean Monnet qui a affirmé que “les hommes n’acceptent le changement que dans la nécessité et ils ne voient la nécessité que dans la crise” (Mémoires, p. 129).

Les mesures nécessaires sont là mais certaines sont désordonnées et controversées : il en va ainsi de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prologation des délais.

Ce texte a en effet défini un moratoire du 12 mars au 24 juin 2020, qualifiée de “période juridiquement protégée” par le ministère de la justice, pendant laquelle et au delà de laquelle certains métiers vont vivre au rythme de l’infiniment petit : les dispositions issues de cette ordonnance auraient pu créer les conditions d’une crise économique irrémédiable mais c’étais sans compter sur le trouble créé chez les professionnels de la construction et de l’immobilier plus particulièrement avant leur réaction de sursaut.

Après Jean Monnet pour la crise sanitaire, c’est donc Nicolas Boileau qui est convoqué pour la crise économique et l’adaptation de la première logique à la seconde : “ce qui se conçoit bien s’énonce clairement et les mots pour le dire arrivent aisément“.

C’est parce qu’il était difficile de concevoir l’ampleur de la crise économique future que le régime dérogatoire adopté par l’ordonnnance N°2020-306 n’a peut-être pas été énoncé “clairement” et qu’il a fallu apporter des aménagements aux aménagements par une seconde ordonnance N°2020-427 du 15 avril 2020.

Après la panique et la crise sanitaire en ligne de mire, le Rapport au Président de la République pour l’adoption de l’ordonnance “427” vient rappeler que l’économie reste au centre des préoccupations en reconnaissant qu’il faut “adapter en conséquence la fin de la « période juridiquement protégée » pour accompagner, le cas échéant plus rapidement qu’il était initialement prévu, la reprise de l’activité économique et le retour aux règles de droit commun de computation des délais“.

Concrètement, l’ordonnance “427” fait montre de pragmatisme et vient au secours de la raison économique.

1.- Pas de répit pour les acheteurs irréfléchis : pas de dérogation pour les délais de réflexion et de rétractation

On se rappelle que la loi SRU du 13 décembre 2000 a instauré un délai de réflexion, ou de rétractation, au profit de l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation, régi par les articles L. 271-1 et suivants de code de la construction et de l’habitat.

D’abord de 7 jours puis porté à 10 jours par la loi Macron du 7 août 2015, ce dispositif a pour objet de protéger un acheteur irréfléchi.

Dans sa rédaction du 25 mars 2020, l’ordonnance “306” est applicable aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent pendant la période juridiquement protégée. Si bien que l’acheteur irréfléchi pouvait penser jouir d’une nouvelle protection dérogatoire à cause de COVID-19.

Concrètement, si le délai de rétractation était censé expirer le 12 mars ou au-delà, il recommençait à courir un mois après la fin de la période de la crise sanitaire. Il s’infère que que tous les dossiers signés dont le délai de rétractation de 10 jours n’était pas purgé au 12 mars étaient concernés. Le délai de rétractation recommençait à courir à partir du 24 juin.

En conséquence, la signature des actes étaient alors repoussée au mieux au mois de juillet donc toute la chaîne de signatures et de déménagements était impactée.

Après s’être battu pour éviter la concurrence déloyale des démenagements sauvages, les déménageurs professionnels vont donc devoir obtenir de pouvoir exercer rapidement leur métier au delà des déménagements « de particuliers relevant d’urgences sanitaires, sociales ou de péril, de déménagements indispensables d’entreprises et de déménagements qui pourraient être rendus nécessaires dans le cadre de l’organisation des soins face à l’épidémie

L’ordonnance “427” a rebattu les cartes et a exclu du champ de la période juridiquement protégée, de façon explicite, les délais de réflexion et de rétractation. La doctrine viendra affirmer à raison que c’était déjà le cas dans l’ordonnance “306” mais désormais, cela ne fait pas débat et ce n’est pas M. Boileau qui dira le contraire : l’acquéreur immobilier ou l’emprunteur immobilier ne peuvent pas comme ils n’ont jamais pu invoquer un quelconque report ou renouvellement du point de départ de leur droit de rétractation ou de réflexion selon l’ordonnance “306” modifiée.

2.- Le confinement de l’urbanisme dans l’ordonnance “306” modifiée

L’ordonnance N°2020-427 a “sorti” les délais applicables en matière d’urbanisme du champ d’application matériel de la période juridiquement protégée et leur a consacré un titre spécifique, ce qui créait un schisme imaginaire entre Jean Monnet et la panique légitime et M. Boileau qui ne pouvait se satisfaire d’un tel régime dérogatoire.

Ainsi,

21.- S’agissant des délais de recours contre les autorisations de construire, il avait échappé au rédacteur de l’ordonnance “306” que le mécanisme imaginé “constituait un frein au lancement de nouveaux chantiers à moyen terme, alors même que, dès la fin de la période d’état d’urgence sanitaire, les recours pourront s’exercer dans les conditions normales”. Cette remarque contenue dans une note de synthèse du Ministère de la Cohésion des Territoires pour le Conseil des Ministres du 15 avril 2020 fait écho au Rapport au Président de la République pour la même ordonnance qui souligne après l’adverbe “en effet”, que ne pouvait pas précéder le rappel de l’émoi de certains professionnels (financiers, notaires et constructeurs), que le domaine de la construction était “bloqué tant que les délais de recours contre l’autorisation de construire ne sont pas purgés“.

La chose est entendue : un nouveau dispositif (nouvel article 12bis) remplace le moratoire de l’article 2. Pour les recours contre les autorisations d’urbanisme (DP, permis de construire, permis d’aménager), l’article 2 conduisait à ce que tout délai de recours en cours avant le 12 mars, recommençait à courir pour deux mois à compter de la fin de la période juridique protégée (25 juin). Désormais, les délais en cours au 12 mars 2020 sont suspendus et reprennent leur cours à concurrence du délai restant, dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire et non plus au terme de la période juridiquement protégée (soit le 25 mai au lieu du 25 juin), tout en “sanctuarisant” un délai minimum de 7 jours pour exercer le délai de recours ou déposer un déféré préfectoral.

De même, le point de départ des délais de recours contre les actes de construire n’est plus la fin de la période juridiquement protégée mais la date de cessation de l’urgence sanitaire : un mois de gagné !

22.- S’agissant de l’allongement des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme, on retrouve à nouveau le désaccord imaginaire entre Jean Monnet et M. Boileau.

Là encore, pour les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme, la fin de la période juridiquement protégée est désormais calée sur la date de cessation d’état d’urgence sanitaire.

Nécessairement inspiré de Jean Monnet, le rédacteur de l’ordonnance “306” avait dû composer avec le postulat du Ministère de la Cohésion des Territoires qui n’avait pas jugé “essentiels” les services locaux d’urbanisme pour mieux les fermer, sans doute conscient qu’il n’était pas possible matériellement de passer en télétravail tous les instructeurs là où il a été plus facile de décider de la fermeture des restaurants en moins de deux !

Alors que la période de Noël est déjà passée, permettant ainsi de douter que les services d’urbanisme aient pu se réorganiser et faire leur transformation digitale en un claquement de doigt avec les outils adéquats, le nouvel article 12 ter de l’ordonnance “306” revient pourtant sur le régime de l’article 7 de la même ordonnance : les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme reprennent leur cours dès le 25 mai, c’est-à-dire dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire, et non un mois plus tard, dans le but affirmé de retarder “au minimum” la délivrance des autorisations d’urbanisme.

Quant aux points de départ des délais de même nature, il ne sont pas suspendus mais reportés non plus à compter du 24 juin mais du 24 mai.

En pratique, le délai d’instruction d’un permis de construire déposée entre 12 mars et le 24 juin se terminait le 25 août (une décision tacite pouvait naître le 25 août). Depuis, l’ordonnance “306” modifiée, la nouvelle date sera le 25 juillet (décision tacite le 25 juillet).

Si on constate que des efforts ont été consentis, la logique de M. Boileau reste écorchée : celle que les articles 12 bis et 12 ter de l’ordonnance “306” modifiée n’aient pas été rédigés avec la même similitude.

MEMO :

Pour les délais de recours et les délais d’instruction, le moratoire prend fin à la date du 24 mai 2020;
Pour les délais de recours qui expirent entre le 12 mars et le 24 mai 2020, ils sont suspendus pour recourir pour la durée restant à courir au 12 mars, sans que cette durée puisse être inférieure à 7 jours;

Pour les délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme qui expirent entre le 12 mars et le 24 mai 2020, ils sont suspendus jusqu’au 24 mai sans que l’ordonnance “427” n’ait précisé si c’était pour la durée restant à courir au 12 mars, ce qui est probable, et sans prévoir un délai sanctuaire comme pour les délais de recours;

Pour le point de départ des délais de recours, au lieu de disposer que ces délais sont juridiquement interrompus pour la durée de l’état d’urgence sanitaire (= le délai qui a commencé à courir pendant l’état d’urgence sanitaire est effacé), l’ordonnance “306” modifiée a préféré indiquer qu’il était reporté : un mois seulement de gagné !

Pour le point de départ des délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme, comme pour les délais de recours, au lieu de disposer que ces délais sont interrompus pour la durée de l’état d’urgence sanitaire, l’ordonnance “306” modifiée a préféré indiquer qu’il était reporté, sans rappeler de surcroît que le délai qui recourt est celui propre à chaque autorisation d’urbanisme : mais c’est aussi un mois de gagné !

On l’aura compris, M. Boileau ayant été relu entretemps, l’ordonnance “306” modifiée a gagné en clarté, les dispositions relatives aux délais applicables en matière d’urbanisme apparaissent plus lisibles et acceptables pour les pétitionnaires qui peuvent encore espérer un ultime aménagement des textes pour revenir à l’état du droit commun avant la crise.

23.- L’ordonnance N°2020-427 modifiant l’ordonnance N°2020-306 a, en dernier lieu, s’agissant des délais applicables en matière d’urbanisme, introduit un article 12 quater concernant les procédures de préemption.

L’article 12 quater partage l’esprit de l’article 12 ter mais avec la clarté de l’article 12 bis ! Encore une façon de contrarier M. Boileau

Avant la modification de l’ordonnance “306”, il résultait de ce texte que le cours du délai de purge de ce droit, lorsqu’il était en cours à la date du 12 mars 2020, était suspendu jusqu’à la fin de la période juridiquement protégée, pour reprendre le 25 juin, pour la durée restant à courir.

L’ordonnance “306” modifiée a raccourci d’un mois l’exercice du droit de préemption : dès le 25 mai 2020, le droit de préemption pourra donc s’exercer à concurrence du délai restant à courir. Le Ministère de la Cohésion des Territoires enseigne que par droit de préemption, il faut entendre le droit de préemption urbain du code de l’urbanisme ainsi que celui des SAFER au titre du code rural et la pêche maritime.

MEMO :

Le délai pour exercer le droit de préemption qui n’a pas expiré avant le 12 mars 2020 est suspendu pendant la période de l’état d’urgence sanitaire et recourt à compter du 25 mai à concurrence du délai restant au 12 mars;
Le point de départ du délai de deux mois pour exercer le droit de préemption qui aurait dû commencer à courir pendant le moratoire (12 mars < x < 24 mai) est le 25 mai.

L’aménagement de l’aménagement trouvé par l’ordonnance “427” est donc un compromis entre le bénéficiaire du droit de préemption, à qui il n’a pas été accordé de dérogation comme pour le droit de rétractation, qui devra exercer son droit dans le délai restant à courir dès le 25 mai et non plus dès le 25 juin, et le vendeur du bien immobilier ou foncier.

Limiter la suspension et non pas l’écarter : pourquoi ?…

Au final, la question se pose de la marge de manoeuvre restante pour adapter encore les aménagements des premières dérogations. Après la logique sanitaire et la “logique” économique, une nouvelle adaptation obéirait à quelle logique ?

Une certitude, il faudrait adopter de nouveaux textes et pour ce faire ne pas convoquer Montesquieu pour qui ” lorsqu’on veut changer les moeurs et les manières, il ne faut pas les changer par les lois“.

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