L’application prochaine de l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété : point sur les principales modifications

par | Avr 29, 2020

1.- INTRODUCTION

11.- La copropriété est régie par les dispositions de la loi de 1965[1]. Ce domaine connaît un vent de réforme depuis les années 2000, dont la dernière en date est la loi ELAN de 2018[2], laquelle a habilité le gouvernement à redéfinir et à adapter par voie d’ordonnance le champ d’application de ladite loi de 1965[3].

Les objectifs de la loi d’habilitation étaient ambitieux : « clarifier, moderniser, simplifier et adapter » l’organisation des copropriétés, la prise de décision des syndics, ainsi que les droits et obligations du syndicat des copropriétaires et de ses émanations.

Concrètement, le législateur souhaitait que le gouvernement puisse renforcer la participation des copropriétaires aux décisions de la copropriété et faciliter la prise de décision en cas de blocage ou d’absentéisme.

Sur un plan plus large, la loi de 2018 a autorisé le gouvernement à adopter par voie d’ordonnance la partie législative d’un Code relatif à la copropriété des immeubles bâtis.

12.- Sur un plan plus particulier, le régime de la copropriété concerne l’ensemble du territoire national, même s’il connaît une application plus grande en Ile de France, notamment à Paris, en raison de la densité importante de population.

13.- L’ordonnance de 2019 est venue grandement toiletter et adapter ce régime, tant en modifiant les règles de majorité que le statut des petites copropriétés.

Quelle que soit l’appréciation portée sur cette réforme, évolution ou dévoiement de l’esprit du texte de 1965, une énumération succincte de certaines modifications est utile.

2.- CORPS

21.- D’emblée, il faut retenir que l’ordonnance s’applique à compter du 1er juin 2020[4]. Ne sont prévus que de rares reports au 31 décembre 2020 pour le changement de syndic et d’exercice de sa mission.

22.- L’article 1 de la loi de 1965 est modifié en restreignant son futur champ d’application aux seuls immeubles à usage d’habitation, précision qui n’était pas apportée précédemment. Ainsi, une copropriété sans local d’habitation ne sera plus soumise à la loi de 1965.

23.- Second aspect important à noter, le droit de chaque copropriétaire sur ses lots privatifs se trouve tempéré par l’intérêt collectif du syndicat à faire réaliser des travaux au sein d’un lot privatif, via une réarticulation de l’article 9 de la loi de 1965.

24.- Troisième élément notable, le rôle du syndicat se trouve enrichi. Celui-ci aura en effet désormais pour mission d’améliorer l’immeuble. Il conserve toutefois ses autres missions classiques : conservation de l’immeuble et administration des parties communes (article 14 loi 1965). Pour autant cette nouvelle mission était déjà largement exercée par les syndicats et ne devrait pas bouleverser leur rôle.

En outre, l’ordonnance supprime la référence à la responsabilité du syndicat causée par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Elle préfère désormais indiquer que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (même article). Ainsi, la notion de faute du syndicat disparaît, semblant ouvrir de nouveaux champs de contentieux.

25.- Quatrième élément à relever, le recours au syndic bénévole semble encouragé (article 14 loi 1965), tandis que les syndics professionnels voient leurs obligations renforcées afin de lutter tant contre les conflits d’intérêts, que de mieux encadrer le prix des prestations proposées. De même les procédures de changement de syndic sont précisées (article 18 loi 1965).

26.- L’ordonnance procède à un ajout intéressant, la possibilité pour les ascendants et descendants du copropriétaire d’être membre du conseil syndical (article 20 de l’ordonnance), tandis que l’inéligibilité de ces mêmes personnes est étendue en cas de lien avec le syndic.

27.- Plus loin, c’est la modification des règles de majorité qui attire l’attention ainsi que leur mode d’exercice.

D’abord car le vote par correspondance est désormais possible ainsi que la présence à l’assemblée générale par visioconférence (nouvel article 17-1 loi 1965).

Cette modification a logiquement entraîné la modification du décret du 17 mars 1967[5].

Ensuite car certaines décisions relèvent à présent de la règle de la majorité des copropriétaires présents (majorité simple – article 24) et non de la majorité de tous les copropriétaires (majorité absolue – article 25) (par exemple la suppression des vides ordures pour des impératifs d’hygiènes). De même certaines décisions relevant de la double majorité (article 26) passent dans le champ de l’article 25 (par exemple la suppression du poste de concierge).

Enfin car, afin de lutter contre l’absentéisme en assemblée générale, l’ordonnance prévoit la possibilité de revoter immédiatement, sans avoir à convoquer une nouvelle assemblée générale. Ainsi, l’article 25-1 de l’ordonnance dispose-t-il que : « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Le même mécanisme est prévu à l’article 26-1 pour les décisions relevant de la double majorité.

28.- Pour terminer, les « petites copropriétés » bénéficient à présent d’un traitement particulier. En l’espèce il est question des cas où « le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € » (article 41-8 loi 1965) ou celles dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires (article 41-13 loi 1965).

Ainsi, ces copropriétés qui ne souhaitent pas bénéficier de la loi de 1965 pourront profiter d’un régime plus souple, se rapprochant de l’indivision pour les secondes, et d’un assouplissement de gestion pour les premières (moins de contraintes pour les assemblées et les obligations comptables).

3.- CONCLUSION

Les dispositions évoquées supra ne reprennent pas l’ensemble des modifications de façon exhaustive, mais permettent néanmoins d’avoir un premier aperçu des évolutions prévues dans le cadre de la copropriété.

L’application prochaine de ces dispositions, sauf report par le gouvernement au regard du contexte sanitaire actuel, permettra d’observer si le droit de la copropriété est revivifié ou continuera de peu intéresser les copropriétaires.

 * * *

[1] Loi n°65-557 du 10/07/1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

[2] Loi n°2018-1201 du 23/11/18 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

[3] Article 215 loi 2018-1021 du 23/11/2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

[4] Article 41 ordonnance 2019-1101 du 30/10/19.

[5] Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles.

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