Pour faire face au COVID- 19, la loi urgence du 23 mars 2020 a d’emblée souligné que la période de l’état d’urgence sanitaire pourrait être prorogée : la seconde loi urgence du 11 mai 2020 a retenu le 10 juillet 2020 inclus à ce propos, sans qu’il s’agisse de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mais bien de sa prorogation.

Cette nuance fait sens pour comprendre les inquiétudes des professionnels du secteur de l’urbanisme et de la construction pour la suite.

Dans ce nouveau cadre sanitaire, la préoccupation politique et juridique s’est donc portée rapidement sur la nécessité de proroger les délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, « le cas échéant prorogé » précise le Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période

Vent debout, le milieu de l’immobilier et de la construction a vite compris que les adaptations et dérogations tenant à la logique sanitaire allaient le paralyser durablement et qu’il fallait remettre la logique économique, sinon au centre des préoccupations, à tout le moins lui donner une place qui est la sienne.

Il a fallu ainsi pas moins de quatre ordonnances pour déconnecter l’état d’urgence sanitaire et sa prorogation des délais applicables en matière d’urbanisme et leur reprise : du 24 juin possiblement modifiable à la date ferme du 24 mai !

A l’origine, l’ordonnance N°2020-306 du 25 mars 2020 dans laquelle les délais applicables en matière d’urbanisme sont noyés dans un Titre II consacré aux « autres dispositions particulières aux délais et procédures en matière administratives ».

Surtout, la reprise des délais en matière d’urbanisme n’était prévue qu’à compter du 24 juin 2020.

L’ordonnance N°2020-427 du 15 avril 2020 a consacré un Titre II bis dont l’objet n’est pas consacré à « d’autres » dispositions mais cette fois-ci à des « dispositions particulières aux enquêtes publiques et aux délais applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement ».

La reconnaissance de la construction aux côtés de l’urbanisme et de l’aménagement n’est pas encore acquise et mais la reprise des délais en matière d’autorisations d’urbanisme était maintenant calée sur la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire et non plus sur le terme de la période juridiquement protégée.

Cette situation était toujours source d’insécurité économique puisque la reprise des délais restait articulée autour de l’état d’urgence sanitaire et de l’incertitude de sa prorogation.

Rappelons qu’une troisième ordonnance N°2020-460 du 22 avril 2020 a été adoptée pour modifier les mesures précédentes, sans ouvrir de nouvelle discussion sur les délais en matière d’autorisations d’urbanisme, tout en élevant la « construction » au niveau de l’urbanisme et de l’aménagement dans le titre II bis de l’ordonnance « 306 ».

Il a donc fallu une quatrième (et dernière ?) ordonnance N°2020-539 du 7 mai 2020 pour clore le débat sur une date ferme de reprise des délais en matière d’urbanisme, date de reprise qui ne pouvait plus souffrir des vicissitudes autour de la prorogation de l’état d’urgence sanitaire.

C’est d’ailleurs sans attendre la nouvelle loi urgence prorogeant l’état d’urgence sanitaire au 10 juillet inclus que la quatrième ordonnance « urbanisme, aménagement, construction » a fixé la date de reprise des délais applicables en matière d’urbanisme au 24 mai 2020 : état d’urgence sanitaire et urbanisme sont enfin séparés !

Afin d’« éviter qu’une purge trop tardive des délais de recours contre l’autorisation de construire paralyse le secteur de la construction et constitue un frein important à la relance de l’économie », l’ordonnance N°2020-539 du 7 mai 2020 ne bouleverse pas les conditions définies par l’article 12bis de l’ordonnance « 306 » modifiée :

• Sont suspendus jusqu’au 24 mai les délais qui n’ont pas expiré au 12 mars 2020 et qui sont applicables aux recours :

• et aux déférés préfectoraux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir ;

• formés à l’encontre des agréments prévus à l’article L. 510-1 du Code de l’urbanisme lorsqu’ils portent sur un projet soumis à autorisation d’urbanisme

• administratifs préalables obligatoires dirigés contre les avis rendus par les commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) dans les conditions prévues au I de l’article L. 752-17 du Code de commerce.

• Ces délais recourent à compter, et c’est l’apport fondamental de cette quatrième ordonnance, D’UNE DATE qui est le 24 mai 2020 et non plus DE LA DATE de cessation de l’état d’urgence sanitaire après que la première ordonnance ait raisonné non pas en considération d’une DATE mais du terme d’une période juridiquement protégée qui finissait le 24 juin 2020.

• Le délai restant à courir est celui pour la durée restant à courir le 12 mars 2020, sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours.

• Le point de départ de ces délais qui aurait dû commencer à courir entre le 12 mars et le 24 mai 2020 est reporté à cette seconde date.

S’agissant des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme prévus à l’article 12ter de l’ordonnance « 306 » modifiée, leur reprise obéit aux mêmes conditions que celles définies pour les délais de recours de l’article 12bis, à l’exclusion du délai « tampon » de 7 jours.

La quatrième ordonnance précise que les délais de l’administration pour vérifier le caractère complet d’un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme reprennent dans les mêmes conditions que les délais d’instruction.

Les délais relatifs aux procédures de préemption (article 12quater) redémarrent aussi dans les mêmes conditions.

Il a donc fallu pas moins de quatre ordonnances en moins de deux mois pour que l’urbanisme, l’aménagement et la construction arrivent à bout du COVID-19 dans son expression politico-juridique qu’est l’état d’urgence sanitaire.

Faisons le pari à présent que la nécessité d’un nouveau confinement ne vienne pas remettre en question la déconnexion de la date de reprise des délais en matière d’urbanisme avec le risque d’une nouvelle prorogation de l’état d’urgence sanitaire !

Situation qui interdit alors de faire de bons mots…

 

La décharge de responsabilité que chacun entend faire signer à son prochain dans la vie quotidienne est un mot du langage courant. Que ce soient les entreprises, les hôpitaux, les musées, les parcs d’attractions ou les particuliers entres eux, il est fréquent d’avoir à signer un tel document.

Il convient donc de s’interroger sur la portée juridique (1.-) à donner à ces décharges de responsabilité pour mieux en apprécier la valeur (2.-).

 

1.- Disons le d’emblée, la décharge de responsabilité n’a pas d’existence juridique en tant que telle.

Elle s’analyse simplement en échange de consentement sur un objet donné entre plusieurs parties, c’est-à-dire en un contrat. Lequel est donc soumis aux règles de validité classiques, ainsi qu’aux dispositions protectrices applicables, notamment lorsqu’une partie est un consommateur ou lorsqu’elle renonce à un droit important.

Autrement dit, la décharge de responsabilité correspond à un abus de langage. Elle est en réalité un contrat qui comporte des clauses relatives à la responsabilité d’une des parties ; et en l’espèce plus particulièrement des clauses de non responsabilité.

On trouve classiquement ces clauses dans des contrats ou elles visent à limiter la responsabilité du cocontractant, typiquement lors d’un déménagement, de la pratique d’une activité à risque, ou encore en matière de santé ou de véhicules.

11.- En tant que contrat, la stipulation de telles clauses est ainsi soumise à un consentement libre et éclairé, à la capacité des signataires, ainsi qu’à la licéité.

Ainsi, toute partie signataire doit avoir conscience de ce à quoi elle s’engage, sur un droit disponible.

Il n’est ainsi par exemple pas possible de se décharger de sa responsabilité délictuelle en ce que seule la responsabilité contractuelle est aménageable.

Toutefois, même dans ce dernier domaine, de nombreux secteurs demeurent exclus (bail, contrat de travail, transport de marchandise…).

12.- Concernant particulièrement les consommateurs, de telles clauses visant à limiter la responsabilité d’une partie sont de plus régies par le Code de la consommation.

Si le principe demeure la liberté contractuelle, ce droit protecteur pose néanmoins certaines limites.

Ces clauses peuvent être :

• De non-responsabilité, c’est-à-dire exclure toute responsabilité.
• Limitatives de responsabilité, c’est à dire limiter les cas dans lesquels la responsabilité pourra être engagée.
• Limitatives de réparation, c’est-à-dire poser un plafond de dommages-intérêts à verser en cas de réparation due.

Il faut donc se référer aux listes de clauses abusives telles que prévues par les articles R.132-1 et R.132-2 du Code de la consommation.

En présence de clauses visées par ces articles, celles-ci seront réputées non écrites.

Dans des situations concrètes, il est extrêmement probable que les « décharges » seraient analysés par les juridictions comme étant de nature à limiter ou exclure le droit à réparation des visiteurs, clients, usagers….

Ce qui revient à dire que ces « décharges » seraient considérées comme abusives et ne pourraient donc pas être opposées aux consommateurs et n’auraient donc aucune valeur.

Quelle est dès lors l’utilité de faire signer à ses clients des décharges dans la mesure où elles seraient sans valeur juridique, si ce n’est faire renoncer ledit client à effectuer une activité jugée à risque ?

 

2.- Si le contrat emportant décharge de responsabilité est valable, alors il acquiert une efficacité et viendra modifier la relation entre les parties : l’une aura en effet été informée par l’autre de ce que la situation à laquelle elle s’expose constitue un risque auquel elle se soumet en toute connaissance de cause.

En conséquence, la partie ne pourra solliciter de réparation sur le point objet de la décharge.

Néanmoins, pour les raisons évoquées ci-dessus, en cas de contentieux, la décharge pourra être remise en cause pour des raisons tenant au droit auquel il est renoncé, à l’ampleur de la privation de réparation et à la validité du consentement donné.

 

3.- En conclusion, il convient d’être vigilant lors de la signature de décharges de responsabilité.

Leur validité pourra souvent être mise en cause devant les tribunaux, qui considèreront alors que leur efficacité peut être contestée.

La rédaction de ces clauses et décharges suppose donc une attention juridique approfondie, tandis que leur signature suppose de déterminer ce à quoi on s’engage précisément.

 

Tout le monde connaît le proverbe chinois selon lequel « il faut faire vite ce qui ne presse pas pour pouvoir faire lentement ce qui presse ».

C’est sans doute après son voyage imaginaire en Chine où il découvrit ce proverbe que M. de la Fontaine a écrit la fable du Lièvre et de la Tortue : « rien ne sert de courir ; il faut partir à point. Le Lièvre et la Tortue en sont un témoignage (…) ».

Dans cette époque normative agitée, une course poursuite s’est engagée entre COVID-19 et l’adaptation du droit positif pour des secteurs comme celui de l’urbanisme et de la construction.

En relisant la fameuse fable, on s’aperçoit que le sournois COVID-19 avance à un rythme de sénateur pendant que la durée de vie des textes qui se succèdent est aussi courte qu’une queue de lapin !

1.- Sérieusement, l’état d’urgence sanitaire a été inséré dans le code de la santé publique pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi urgence du 23 mars 2020.

Le législateur a d’emblée prévu que ce délai de deux mois pourrait être prorogé par une nouvelle loi et que « les mesures prises en application du présent chapitre cessent d’avoir effet en même temps que prend fin l’état d’urgence sanitaire » (article L.3131-14 nouveau du code de la santé publique).

On traduit : dès que l’état d’urgence sanitaire prend fin, les mesures d’adaptation et d’aménagement dérogatoires au droit positif prennent fin. Le sort des unes est lié au sort de l’autre.

2.-Concrètement, parmi ces mesures, l’ordonnance N°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et l’adaptation des procédures pendant cette même période a fixé un espace / temps qualifié de « période juridiquement protégée », allant du 12 mars au 24 juin 2020, soit un mois au-delà de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, pendant lequel certains délais d’instruction d’autorisations d’urbanisme sont suspendus quand ils expirent pendant la période juridiquement protégée.

De la même façon cette ordonnance dans sa version initiale prévoit que le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période juridiquement protégée est reporté jusqu’au 24 juin 2020.

3.- Ces aménagements ne paraissant pas compatibles avec la raison économique du secteur de l’immobilier et de la construction, l’ordonnance N°2020-427 du 15 avril 2020 a fait un rétropédalage et a modifié / complété l’ordonnance « 306 » : les délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme (article 12 ter) et les délais de préemption (article 12 quater) ne sont plus suspendus jusqu’au 24 juin, fin de la période juridiquement protégée mais jusqu’à la fin de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi urgence du 23 mars 2020 : un mois de gagné !

De la même façon, l’ordonnance N°2020-427 a aussi modifié les dispositions concernant le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir entre le 12 mars 2020 et non plus la fin de la période juridiquement protégée soit le 24 juin 2020 mais désormais la date de cessation de l’urgence sanitaire. Ledit point de départ recommence à courir à la date du 24 mai 2020 : encore un mois de gagné !

4.- Dans cette bataille navale où COVID-19 continue d’avancer à son rythme toujours aussi menaçant, le régime spécifique de suspension des délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme a connu une nouvelle adaptation, toujours au nom de la logique économique, plus forte que la logique sanitaire qui avait justifié de prendre des mesures dérogatoires devenues trop rapidement incompatibles avec la nécessaire reprise des activités de l’immobilier et de la construction.

L’article 23 de l’ordonnance N°2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de covid-19 a ainsi modifié les articles 12 ter et quater de l’ordonnance « 306 ».
Le Rapport au Président de la République pour l’adoption de l’ordonnance N°2020-460 rappelle que « la suspension de ces délais pour une période plus brève doit s’accompagner de la possibilité pour le pouvoir réglementaire de fixer par décret la reprise du cours des délais dans les conditions fixées par l’article 9 de l’ordonnance du 25 mars 2020 ».

En effet, on retient de l’article 9 de l’ordonnance « 306 » qu’en matière d’urbanisme, le lièvre ne sait plus où donner de la tête : parti très vite et très loin le voilà contraint à ralentir, l’espace / temps des délais dérogatoires se réduisant comme peau de … lapin, le gouvernement pouvant donc raccourcir par décret la suspension des délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme (12 ter) et celle des délais relatifs aux procédures de préemption (12 quater) : en clair, l’état d’urgence sanitaire pourrait ne plus justifier des dérogations aux délais de droit commun !

Toujours pour « relancer aussi rapidement que possible, une fois passée la période de crise sanitaire, de nombreux travaux dans les ERP et IGH réalisés par les artisans et PME du bâtiment, notamment les réaménagements de commerces qui devront faire des travaux d’adaptation au Covid-19 à la sortie du confinement » selon le rapport au Président de la République, l’article 23 de l’ordonnance N°2020-460 du 22 avril 2020 a complété l’article 12 ter pour prévoir que les délais d’instruction des demandes d’autorisation de division, des demandes d’autorisation d’ouverture, de réouverture, d’occupation et de travaux concernant les ERP et les IMH ou les IGH, prévues par le titre Ier du code de la construction et de l’habitation, sont suspendus et reprennent leur cours dès la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire et non un mois plus tard.

Jusque-là, tout le monde avait suivi les aménagements successifs dans le secteur de l’urbanisme et de la construction : Une loi, 3 ordonnances, un état d’urgence sanitaire qui prend fin le 23 mai, des délais suspendus qui reprennent leurs cours dès le 24 mai 2020, voire avant si un décret en décide autrement !!

5.- Mais c’était sans compter sur la raison politique qui s’invite dans le jeu de claquettes entre la logique sanitaire et la logique économique.

Car la loi urgence du 23 mars 2020 avait annoncé la couleur : si la période de l’état d’urgence sanitaire peut être diminuée, elle peut être aussi prolongée ! Et les mesures prises en application de l’état d’urgence sanitaire s’inscrivent dans le même espace-temps : fin de l’état d’urgence sanitaire = fin des ordonnances et de leurs effets !

Il paraissait donc acquis que la suspension des délais pour l’instruction de certaines procédures (autorisations d’urbanisme, préemption) était plus brève que la fin de la période de l’état d’urgence sanitaire, régime de suspension qui, sans décret, obéit donc au calendrier de l’état d’urgence sanitaire.

Deux situations s’ouvrent donc aux professionnels de l’immobilier et de la construction pour ne pas voir leurs efforts anéantis : obtenir rapidement ou non que la suspension des délais soit décorrélée du régime de l’état d’urgence sanitaire dont on sait que la nouvelle date de cessation serait le 24 juillet 2020, soit un mois de plus que la fin de la période juridiquement protégée !

Ce qui signifie que, sans décret, si une nouvelle loi urgence entérine que la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire est prorogée pour deux mois, soit le 24 juillet 2020, le monde de l’immobilier et de la construction aura-t-il perdu un combat ?

Peut-être pas… il est temps de rétablir que si M. de la Fontaine n’avait pas voyagé en Chine avant d’écrire ses fables, jamais une tortue qui prend le visage de COVID-19, n’aurait battu le lièvre et sa capacité d’adaptation normative.