1.- INTRODUCTION

11.- La copropriété est régie par les dispositions de la loi de 1965[1]. Ce domaine connaît un vent de réforme depuis les années 2000, dont la dernière en date est la loi ELAN de 2018[2], laquelle a habilité le gouvernement à redéfinir et à adapter par voie d’ordonnance le champ d’application de ladite loi de 1965[3].

Les objectifs de la loi d’habilitation étaient ambitieux : « clarifier, moderniser, simplifier et adapter » l’organisation des copropriétés, la prise de décision des syndics, ainsi que les droits et obligations du syndicat des copropriétaires et de ses émanations.

Concrètement, le législateur souhaitait que le gouvernement puisse renforcer la participation des copropriétaires aux décisions de la copropriété et faciliter la prise de décision en cas de blocage ou d’absentéisme.

Sur un plan plus large, la loi de 2018 a autorisé le gouvernement à adopter par voie d’ordonnance la partie législative d’un Code relatif à la copropriété des immeubles bâtis.

12.- Sur un plan plus particulier, le régime de la copropriété concerne l’ensemble du territoire national, même s’il connaît une application plus grande en Ile de France, notamment à Paris, en raison de la densité importante de population.

13.- L’ordonnance de 2019 est venue grandement toiletter et adapter ce régime, tant en modifiant les règles de majorité que le statut des petites copropriétés.

Quelle que soit l’appréciation portée sur cette réforme, évolution ou dévoiement de l’esprit du texte de 1965, une énumération succincte de certaines modifications est utile.

2.- CORPS

21.- D’emblée, il faut retenir que l’ordonnance s’applique à compter du 1^er juin 2020[4]. Ne sont prévus que de rares reports au 31 décembre 2020 pour le changement de syndic et d’exercice de sa mission.

22.- L’article 1 de la loi de 1965 est modifié en restreignant son futur champ d’application aux seuls immeubles à usage d’habitation, précision qui n’était pas apportée précédemment. Ainsi, une copropriété sans local d’habitation ne sera plus soumise à la loi de 1965.

23.- Second aspect important à noter, le droit de chaque copropriétaire sur ses lots privatifs se trouve tempéré par l’intérêt collectif du syndicat à faire réaliser des travaux au sein d’un lot privatif, via une réarticulation de l’article 9 de la loi de 1965.

24.- Troisième élément notable, le rôle du syndicat se trouve enrichi. Celui-ci aura en effet désormais pour mission d’améliorer l’immeuble. Il conserve toutefois ses autres missions classiques : conservation de l’immeuble et administration des parties communes (article 14 loi 1965). Pour autant cette nouvelle mission était déjà largement exercée par les syndicats et ne devrait pas bouleverser leur rôle.

En outre, l’ordonnance supprime la référence à la responsabilité du syndicat causée par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Elle préfère désormais indiquer que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (même article). Ainsi, la notion de faute du syndicat disparaît, semblant ouvrir de nouveaux champs de contentieux.

25.- Quatrième élément à relever, le recours au syndic bénévole semble encouragé (article 14 loi 1965), tandis que les syndics professionnels voient leurs obligations renforcées afin de lutter tant contre les conflits d’intérêts, que de mieux encadrer le prix des prestations proposées. De même les procédures de changement de syndic sont précisées (article 18 loi 1965).

26.- L’ordonnance procède à un ajout intéressant, la possibilité pour les ascendants et descendants du copropriétaire d’être membre du conseil syndical (article 20 de l’ordonnance), tandis que l’inéligibilité de ces mêmes personnes est étendue en cas de lien avec le syndic.

27.- Plus loin, c’est la modification des règles de majorité qui attire l’attention ainsi que leur mode d’exercice.

D’abord car le vote par correspondance est désormais possible ainsi que la présence à l’assemblée générale par visioconférence (nouvel article 17-1 loi 1965).

Cette modification a logiquement entraîné la modification du décret du 17 mars 1967[5].

Ensuite car certaines décisions relèvent à présent de la règle de la majorité des copropriétaires présents (majorité simple – article 24) et non de la majorité de tous les copropriétaires (majorité absolue – article 25) (par exemple la suppression des vides ordures pour des impératifs d’hygiènes). De même certaines décisions relevant de la double majorité (article 26) passent dans le champ de l’article 25 (par exemple la suppression du poste de concierge).

Enfin car, afin de lutter contre l’absentéisme en assemblée générale, l’ordonnance prévoit la possibilité de revoter immédiatement, sans avoir à convoquer une nouvelle assemblée générale. Ainsi, l’article 25-1 de l’ordonnance dispose-t-il que : « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Le même mécanisme est prévu à l’article 26-1 pour les décisions relevant de la double majorité.

28.- Pour terminer, les « petites copropriétés » bénéficient à présent d’un traitement particulier. En l’espèce il est question des cas où « le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € » (article 41-8 loi 1965) ou celles dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires (article 41-13 loi 1965).

Ainsi, ces copropriétés qui ne souhaitent pas bénéficier de la loi de 1965 pourront profiter d’un régime plus souple, se rapprochant de l’indivision pour les secondes, et d’un assouplissement de gestion pour les premières (moins de contraintes pour les assemblées et les obligations comptables).

3.- CONCLUSION

Les dispositions évoquées supra ne reprennent pas l’ensemble des modifications de façon exhaustive, mais permettent néanmoins d’avoir un premier aperçu des évolutions prévues dans le cadre de la copropriété.

L’application prochaine de ces dispositions, sauf report par le gouvernement au regard du contexte sanitaire actuel, permettra d’observer si le droit de la copropriété est revivifié ou continuera de peu intéresser les copropriétaires.

 * * *

[1] Loi n°65-557 du 10/07/1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

[2] Loi n°2018-1201 du 23/11/18 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

[3] Article 215 loi 2018-1021 du 23/11/2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

[4] Article 41 ordonnance 2019-1101 du 30/10/19.

[5] Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles.

Au début, il y a la panique et la nécessité d’adapter rapidement la règle de droit aux effets de la crise qui obéit à une logique avant tout sanitaire : c’est la loi N°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 et son lot impressionnant de 25 ordonnances adoptées dans un temps record qui sont autant de mesures d’urgence économique et d’adaptation.

COVID-19 a ainsi convoqué Jean Monnet qui a affirmé que « les hommes n’acceptent le changement que dans la nécessité et ils ne voient la nécessité que dans la crise » (Mémoires, p. 129).

Les mesures nécessaires sont là mais certaines sont désordonnées et controversées : il en va ainsi de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prologation des délais.

Ce texte a en effet défini un moratoire du 12 mars au 24 juin 2020, qualifiée de « période juridiquement protégée » par le ministère de la justice, pendant laquelle et au delà de laquelle certains métiers vont vivre au rythme de l’infiniment petit : les dispositions issues de cette ordonnance auraient pu créer les conditions d’une crise économique irrémédiable mais c’étais sans compter sur le trouble créé chez les professionnels de la construction et de l’immobilier plus particulièrement avant leur réaction de sursaut.

Après Jean Monnet pour la crise sanitaire, c’est donc Nicolas Boileau qui est convoqué pour la crise économique et l’adaptation de la première logique à la seconde : « ce qui se conçoit bien s’énonce clairement et les mots pour le dire arrivent aisément« .

C’est parce qu’il était difficile de concevoir l’ampleur de la crise économique future que le régime dérogatoire adopté par l’ordonnnance N°2020-306 n’a peut-être pas été énoncé « clairement » et qu’il a fallu apporter des aménagements aux aménagements par une seconde ordonnance N°2020-427 du 15 avril 2020.

Après la panique et la crise sanitaire en ligne de mire, le Rapport au Président de la République pour l’adoption de l’ordonnance « 427 » vient rappeler que l’économie reste au centre des préoccupations en reconnaissant qu’il faut « adapter en conséquence la fin de la « période juridiquement protégée » pour accompagner, le cas échéant plus rapidement qu’il était initialement prévu, la reprise de l’activité économique et le retour aux règles de droit commun de computation des délais« .

Concrètement, l’ordonnance « 427 » fait montre de pragmatisme et vient au secours de la raison économique.

1.- Pas de répit pour les acheteurs irréfléchis : pas de dérogation pour les délais de réflexion et de rétractation

On se rappelle que la loi SRU du 13 décembre 2000 a instauré un délai de réflexion, ou de rétractation, au profit de l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation, régi par les articles L. 271-1 et suivants de code de la construction et de l’habitat.

D’abord de 7 jours puis porté à 10 jours par la loi Macron du 7 août 2015, ce dispositif a pour objet de protéger un acheteur irréfléchi.

Dans sa rédaction du 25 mars 2020, l’ordonnance « 306 » est applicable aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent pendant la période juridiquement protégée. Si bien que l’acheteur irréfléchi pouvait penser jouir d’une nouvelle protection dérogatoire à cause de COVID-19.

Concrètement, si le délai de rétractation était censé expirer le 12 mars ou au-delà, il recommençait à courir un mois après la fin de la période de la crise sanitaire. Il s’infère que que tous les dossiers signés dont le délai de rétractation de 10 jours n’était pas purgé au 12 mars étaient concernés. Le délai de rétractation recommençait à courir à partir du 24 juin.

En conséquence, la signature des actes étaient alors repoussée au mieux au mois de juillet donc toute la chaîne de signatures et de déménagements était impactée.

Après s’être battu pour éviter la concurrence déloyale des démenagements sauvages, les déménageurs professionnels vont donc devoir obtenir de pouvoir exercer rapidement leur métier au delà des déménagements « de particuliers relevant d’urgences sanitaires, sociales ou de péril, de déménagements indispensables d’entreprises et de déménagements qui pourraient être rendus nécessaires dans le cadre de l’organisation des soins face à l’épidémie « 

L’ordonnance « 427 » a rebattu les cartes et a exclu du champ de la période juridiquement protégée, de façon explicite, les délais de réflexion et de rétractation. La doctrine viendra affirmer à raison que c’était déjà le cas dans l’ordonnance « 306 » mais désormais, cela ne fait pas débat et ce n’est pas M. Boileau qui dira le contraire : l’acquéreur immobilier ou l’emprunteur immobilier ne peuvent pas comme ils n’ont jamais pu invoquer un quelconque report ou renouvellement du point de départ de leur droit de rétractation ou de réflexion selon l’ordonnance « 306 » modifiée.

2.- Le confinement de l’urbanisme dans l’ordonnance « 306 » modifiée

L’ordonnance N°2020-427 a « sorti » les délais applicables en matière d’urbanisme du champ d’application matériel de la période juridiquement protégée et leur a consacré un titre spécifique, ce qui créait un schisme imaginaire entre Jean Monnet et la panique légitime et M. Boileau qui ne pouvait se satisfaire d’un tel régime dérogatoire.

Ainsi,

21.- S’agissant des délais de recours contre les autorisations de construire, il avait échappé au rédacteur de l’ordonnance « 306 » que le mécanisme imaginé « constituait un frein au lancement de nouveaux chantiers à moyen terme, alors même que, dès la fin de la période d’état d’urgence sanitaire, les recours pourront s’exercer dans les conditions normales ». Cette remarque contenue dans une note de synthèse du Ministère de la Cohésion des Territoires pour le Conseil des Ministres du 15 avril 2020 fait écho au Rapport au Président de la République pour la même ordonnance qui souligne après l’adverbe « en effet », que ne pouvait pas précéder le rappel de l’émoi de certains professionnels (financiers, notaires et constructeurs), que le domaine de la construction était « bloqué tant que les délais de recours contre l’autorisation de construire ne sont pas purgés« .

La chose est entendue : un nouveau dispositif (nouvel article 12bis) remplace le moratoire de l’article 2. Pour les recours contre les autorisations d’urbanisme (DP, permis de construire, permis d’aménager), l’article 2 conduisait à ce que tout délai de recours en cours avant le 12 mars, recommençait à courir pour deux mois à compter de la fin de la période juridique protégée (25 juin). Désormais, les délais en cours au 12 mars 2020 sont suspendus et reprennent leur cours à concurrence du délai restant, dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire et non plus au terme de la période juridiquement protégée (soit le 25 mai au lieu du 25 juin), tout en « sanctuarisant » un délai minimum de 7 jours pour exercer le délai de recours ou déposer un déféré préfectoral.

De même, le point de départ des délais de recours contre les actes de construire n’est plus la fin de la période juridiquement protégée mais la date de cessation de l’urgence sanitaire : un mois de gagné !

22.- S’agissant de l’allongement des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme, on retrouve à nouveau le désaccord imaginaire entre Jean Monnet et M. Boileau.

Là encore, pour les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme, la fin de la période juridiquement protégée est désormais calée sur la date de cessation d’état d’urgence sanitaire.

Nécessairement inspiré de Jean Monnet, le rédacteur de l’ordonnance « 306 » avait dû composer avec le postulat du Ministère de la Cohésion des Territoires qui n’avait pas jugé « essentiels » les services locaux d’urbanisme pour mieux les fermer, sans doute conscient qu’il n’était pas possible matériellement de passer en télétravail tous les instructeurs là où il a été plus facile de décider de la fermeture des restaurants en moins de deux !

Alors que la période de Noël est déjà passée, permettant ainsi de douter que les services d’urbanisme aient pu se réorganiser et faire leur transformation digitale en un claquement de doigt avec les outils adéquats, le nouvel article 12 ter de l’ordonnance « 306 » revient pourtant sur le régime de l’article 7 de la même ordonnance : les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme reprennent leur cours dès le 25 mai, c’est-à-dire dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire, et non un mois plus tard, dans le but affirmé de retarder « au minimum » la délivrance des autorisations d’urbanisme.

Quant aux points de départ des délais de même nature, il ne sont pas suspendus mais reportés non plus à compter du 24 juin mais du 24 mai.

En pratique, le délai d’instruction d’un permis de construire déposée entre 12 mars et le 24 juin se terminait le 25 août (une décision tacite pouvait naître le 25 août). Depuis, l’ordonnance « 306 » modifiée, la nouvelle date sera le 25 juillet (décision tacite le 25 juillet).

Si on constate que des efforts ont été consentis, la logique de M. Boileau reste écorchée : celle que les articles 12 bis et 12 ter de l’ordonnance « 306 » modifiée n’aient pas été rédigés avec la même similitude.

MEMO :

Pour les délais de recours et les délais d’instruction, le moratoire prend fin à la date du 24 mai 2020;
Pour les délais de recours qui expirent entre le 12 mars et le 24 mai 2020, ils sont suspendus pour recourir pour la durée restant à courir au 12 mars, sans que cette durée puisse être inférieure à 7 jours;

Pour les délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme qui expirent entre le 12 mars et le 24 mai 2020, ils sont suspendus jusqu’au 24 mai sans que l’ordonnance « 427 » n’ait précisé si c’était pour la durée restant à courir au 12 mars, ce qui est probable, et sans prévoir un délai sanctuaire comme pour les délais de recours;

Pour le point de départ des délais de recours, au lieu de disposer que ces délais sont juridiquement interrompus pour la durée de l’état d’urgence sanitaire (= le délai qui a commencé à courir pendant l’état d’urgence sanitaire est effacé), l’ordonnance « 306 » modifiée a préféré indiquer qu’il était reporté : un mois seulement de gagné !

Pour le point de départ des délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme, comme pour les délais de recours, au lieu de disposer que ces délais sont interrompus pour la durée de l’état d’urgence sanitaire, l’ordonnance « 306 » modifiée a préféré indiquer qu’il était reporté, sans rappeler de surcroît que le délai qui recourt est celui propre à chaque autorisation d’urbanisme : mais c’est aussi un mois de gagné !

On l’aura compris, M. Boileau ayant été relu entretemps, l’ordonnance « 306 » modifiée a gagné en clarté, les dispositions relatives aux délais applicables en matière d’urbanisme apparaissent plus lisibles et acceptables pour les pétitionnaires qui peuvent encore espérer un ultime aménagement des textes pour revenir à l’état du droit commun avant la crise.

23.- L’ordonnance N°2020-427 modifiant l’ordonnance N°2020-306 a, en dernier lieu, s’agissant des délais applicables en matière d’urbanisme, introduit un article 12 quater concernant les procédures de préemption.

L’article 12 quater partage l’esprit de l’article 12 ter mais avec la clarté de l’article 12 bis ! Encore une façon de contrarier M. Boileau…

Avant la modification de l’ordonnance « 306 », il résultait de ce texte que le cours du délai de purge de ce droit, lorsqu’il était en cours à la date du 12 mars 2020, était suspendu jusqu’à la fin de la période juridiquement protégée, pour reprendre le 25 juin, pour la durée restant à courir.

L’ordonnance « 306 » modifiée a raccourci d’un mois l’exercice du droit de préemption : dès le 25 mai 2020, le droit de préemption pourra donc s’exercer à concurrence du délai restant à courir. Le Ministère de la Cohésion des Territoires enseigne que par droit de préemption, il faut entendre le droit de préemption urbain du code de l’urbanisme ainsi que celui des SAFER au titre du code rural et la pêche maritime.

MEMO :

Le délai pour exercer le droit de préemption qui n’a pas expiré avant le 12 mars 2020 est suspendu pendant la période de l’état d’urgence sanitaire et recourt à compter du 25 mai à concurrence du délai restant au 12 mars;
Le point de départ du délai de deux mois pour exercer le droit de préemption qui aurait dû commencer à courir pendant le moratoire (12 mars < x < 24 mai) est le 25 mai.

L’aménagement de l’aménagement trouvé par l’ordonnance « 427 » est donc un compromis entre le bénéficiaire du droit de préemption, à qui il n’a pas été accordé de dérogation comme pour le droit de rétractation, qui devra exercer son droit dans le délai restant à courir dès le 25 mai et non plus dès le 25 juin, et le vendeur du bien immobilier ou foncier.

Limiter la suspension et non pas l’écarter : pourquoi ?…

Au final, la question se pose de la marge de manoeuvre restante pour adapter encore les aménagements des premières dérogations. Après la logique sanitaire et la « logique » économique, une nouvelle adaptation obéirait à quelle logique ?

Une certitude, il faudrait adopter de nouveaux textes et pour ce faire ne pas convoquer Montesquieu pour qui  » lorsqu’on veut changer les moeurs et les manières, il ne faut pas les changer par les lois« .

A l’analyse comparée des ordonnances prises en application de la loi d’urgence pour endiguer l’épidémie de COVID-19, un constat s’impose : la volonté et l’ambition du gouvernement d’anticiper l’incapacité partielle ou totale des entreprises et de l’administration, chacune dans leur rôle, à respecter leurs obligations et leurs engagements, excluant les sanctions normalement admises.

 A se préoccuper avant tout du présent, cette ambiance séduisante de dérogations que contiennent les ordonnances pourrait avoir des conséquences désastreuses à court terme et moyen terme de certains secteurs comme celui de la construction et de l’immobilier.

Autant peut-on comprendre les mesures légitimes d’adaptation des procédures de passation et d’exécution des contrats publics, autant certaines dérogations que contient l’ordonnance N°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période peuvent inquiéter.

Futurs titulaires d’autorisations d’urbanisme, architectes, promoteurs immobiliers, entreprises de travaux publics, entreprises de second-oeuvre ou encore aménageurs, deux raisons peuvent justifier ou expliquer les aménagements de délais, la seconde étant nécessairement la conséquence de la première :

• Pour limiter la propagation du virus, il a fallu nécessairement postuler que certains services administratifs n’étaient pas essentiels. Dans un document de 10 pages du 21 mars 2020 intitulé  » Continuité des services publics locaux dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire« , le Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales a en effet recommandé que les services publics locaux facultatifs, « jugés non essentiels« , peuvent être fermés sur décision de l’autorité locale compétente. Il s’agit notamment des services chargés de recueillir les demandes d’autorisation d’urbanisme.

• Et de préciser en outre de fait que « les services d’urbanisme pourront voir leur activité réduite dès lors que le projet de loi d’urgence prévoit une suspension du délai légal de traitement des autorisations d’urbanisme. Ainsi, l’inactivité d’un service ne génèrera pas, au cours de cette période, une décision implicite de la commune. »

• La conséquence directe de l’inactivité des services d’urbanisme et donc de leur « incapacité » à instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme dans les délais habituels a obligé d’adapter le silence gardé par l’administration et à améganer le régime des autorisations implicites de façon dérogatoire (1.-)

• Sauf que ces dérogations prises pour limiter la propagation du COVID-19 interrogent quant à la prorogation des délais pouvant être jugée inadaptés par les acteurs économiques (2.-) et sur la nécessité d’accélérer la transformation numérique des autorisations d’urbanisme (3.-)

1.- Avant le COVID-19: autorisations d’urbanisme et autorisations implicites

Le régime juridique des autorisations d’urbanisme obéit à la règle du « qui ne dit mot consent« .

L’article R.424-1 du code de l’urbanisme enseigne en effet qu’ « à défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction (…), le silence gardé par l’autorité compétente vaut, selon les cas a) Décision de non-opposition à la déclaration préalable b) Permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite ».

Chaque autorisation d’urbanisme obéit à un délai spécifique : ainsi les déclarations préalables (un mois), les demandes de permis de construire d’une maison individuelle ou les demandes de permis de démolir (deux mois), les autres demandes de permis de construire et les demandes de permis d’aménager (trois mois).

Partant que le fonctionnement des services communaux ou intercommunaux d’urbanisme n’était pas une « priorité », il a fallu se rendre à l’évidence : si le service est fermé, c’est-à dire sans agents instructeurs, nonobstant le recours au télétravail recommandé pourtant par le Ministère, aucune autorisation implicite ne pouvait être espérée.

2.- COVID-19 : entre suspension rétroactive des délais et prorogation

Au motif de la lutte pour limiter la propagation du virus, il a donc été décidé de donner du temps aux services d’urbanisme pour les demandes d’autorisations d’urbanisme, en neutralisant les conséquences juridiques des autorisations implicites.

Les dérogations définies par l’ordonnance reposent sur des dispositions générales et des dispositions particulières dont l’exégèse n’est pas évidente, conduisant certainement le juge administratif à apporter un éclairage contentieux le moment venu

21.- Au titre des dispositions générales relatives à la prorogation des délais, le principe posé est que les délais et mesures concernés sont ceux qui arrivent à terme « entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée » : selon l’article 1 I° de l’ordonnance, la période à considérer est donc comprise entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020 (2 mois d’EUS augmentés d’un mois ).

L’article 2 de l’ordonnance règle la question de la tardiveté des démarches : les recours contre les autorisations d’urbanisme qui auraient dû être accomplis entre le 12 mars et le 24 juin 2020 sont réputés avoit été fait à temps s’ils sont effectués dans un délai qui ne peut excéder, à compter du 24 juin 2020, « le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois« .

L’article 3 de l’ordonnance vient au secours des pétitionnaires qui n’avaient pas commencé les travaux avant la crise et qui s’exposaient à la péremption de leur autorisation d’urbanisme, pose que les « mesures administratives » dont les permis et les autorisations en particulier « sont prorogées de plein droit jusqu’à l’expiration d’une délai de deux mois suivant la fin de cette période« quand leur terme vient à échéance au cours de la période considérée.

22.- Au titre des dispositions particulières aux délais et procédures en matière administrative, dont les autorisations d’urbanisme, il est prévu à l’article 7 de l’ordonnance deux situations :

•  » (…) les délais à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis de l’un des organismes ou personnes mentionnés à l’article 6 [personnes publiques ou privées chargées d’une mission de service public] peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la période mentionnée au I de l’article 1er »;

• « Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période mentionnée au I de l’article 1er est reporté jusqu’à l’achèvement de celle-ci« .

23.- Ainsi, concrètement, sans débat sur la période à considérer [12 mars 2020 < expiration délai instruction < 24 juin 2020 = 24 mai 2020 + 1 mois), les nouveaux délais sont les suivants :

231.- Si le délai d’instruction d’une autorisation d’urbanisme n’a pas expiré avant le 12 mars 2020, il est avant tout SUSPENDU jusqu’au 24 juin 2020. Dans le silence du texte, on peut soutenir qu’il reprend pour le délai restant à courir.

232.- Si le point de départ du délai d’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme commence à courir pendant la période concernée entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, il est reporté jusqu’au 24 juin 2020, qui devient le nouveau point de départ et qui fait courir le délai initial de chaque autorisation.

3.- Et la transformation numérique au secours des autorisations d’urbanisme ?

L’article 62 de loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite loi ELAN a introduit l’article L. 423-3 dans le code de l’urbanisme selon lequel « les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 disposent d’une téléprocédure spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire sous forme dématérialisée les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022« .

Au nom de la continuité du service public, une réflexion paraît s’imposer de façon concomitante sur le recours au télétravail des agents des services d’urbanisme (car ne pas recevoir du public ne peut pas signifier ipso facto une inactivité du service et donc ne pas instruire les demandes d’autorisations), l’accélération de la dématérialisation des demandes d’urbanisme et la réduction des délais aménagés.

Il est à parier que les dérogations qui viennent encadrer le traitement des demandes d’autorisation d’urbanisme vont créer une situation administrative abracadabrantesque : sans dématérialisation accélérée, les services instructeurs vont être submergés après 3 mois d’inactivité n’ayant pu instruire en temps masqué, les demandes classiques de pièces complémentaires et la consultation des services extérieurs comme l’ABF venant s’ajouter à un étranglement des agents, sans compter pour finir sur les recours des tiers (gracieux et contentieux), décalant de plusieurs mois successivement les études de maîtrise d’oeuvre, les travaux de gros oeuvre puis de second-oeuvre.

Soit un décalage des projets sine die.

En l’état de l’ordonnance donc, alors que le recours au télétravail se généralise pendant la crise sanitaire partout où cela est possible, nul besoin de dissertation sur le caractère essentiel ou non des services d’urbanisme pour appeler à un ajustement calendaire et à revoir le décalage de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme.

Quand il aura été combattu, le COVID-19 restera sans aucun doute comme un promoteur de l’usage du numérique en urbanisme !