La décharge de responsabilité que chacun entend faire signer à son prochain dans la vie quotidienne est un mot du langage courant. Que ce soient les entreprises, les hôpitaux, les musées, les parcs d’attractions ou les particuliers entres eux, il est fréquent d’avoir à signer un tel document.

Il convient donc de s’interroger sur la portée juridique (1.-) à donner à ces décharges de responsabilité pour mieux en apprécier la valeur (2.-).

 

1.- Disons le d’emblée, la décharge de responsabilité n’a pas d’existence juridique en tant que telle.

Elle s’analyse simplement en échange de consentement sur un objet donné entre plusieurs parties, c’est-à-dire en un contrat. Lequel est donc soumis aux règles de validité classiques, ainsi qu’aux dispositions protectrices applicables, notamment lorsqu’une partie est un consommateur ou lorsqu’elle renonce à un droit important.

Autrement dit, la décharge de responsabilité correspond à un abus de langage. Elle est en réalité un contrat qui comporte des clauses relatives à la responsabilité d’une des parties ; et en l’espèce plus particulièrement des clauses de non responsabilité.

On trouve classiquement ces clauses dans des contrats ou elles visent à limiter la responsabilité du cocontractant, typiquement lors d’un déménagement, de la pratique d’une activité à risque, ou encore en matière de santé ou de véhicules.

11.- En tant que contrat, la stipulation de telles clauses est ainsi soumise à un consentement libre et éclairé, à la capacité des signataires, ainsi qu’à la licéité.

Ainsi, toute partie signataire doit avoir conscience de ce à quoi elle s’engage, sur un droit disponible.

Il n’est ainsi par exemple pas possible de se décharger de sa responsabilité délictuelle en ce que seule la responsabilité contractuelle est aménageable.

Toutefois, même dans ce dernier domaine, de nombreux secteurs demeurent exclus (bail, contrat de travail, transport de marchandise…).

12.- Concernant particulièrement les consommateurs, de telles clauses visant à limiter la responsabilité d’une partie sont de plus régies par le Code de la consommation.

Si le principe demeure la liberté contractuelle, ce droit protecteur pose néanmoins certaines limites.

Ces clauses peuvent être :

• De non-responsabilité, c’est-à-dire exclure toute responsabilité.
• Limitatives de responsabilité, c’est à dire limiter les cas dans lesquels la responsabilité pourra être engagée.
• Limitatives de réparation, c’est-à-dire poser un plafond de dommages-intérêts à verser en cas de réparation due.

Il faut donc se référer aux listes de clauses abusives telles que prévues par les articles R.132-1 et R.132-2 du Code de la consommation.

En présence de clauses visées par ces articles, celles-ci seront réputées non écrites.

Dans des situations concrètes, il est extrêmement probable que les « décharges » seraient analysés par les juridictions comme étant de nature à limiter ou exclure le droit à réparation des visiteurs, clients, usagers….

Ce qui revient à dire que ces « décharges » seraient considérées comme abusives et ne pourraient donc pas être opposées aux consommateurs et n’auraient donc aucune valeur.

Quelle est dès lors l’utilité de faire signer à ses clients des décharges dans la mesure où elles seraient sans valeur juridique, si ce n’est faire renoncer ledit client à effectuer une activité jugée à risque ?

 

2.- Si le contrat emportant décharge de responsabilité est valable, alors il acquiert une efficacité et viendra modifier la relation entre les parties : l’une aura en effet été informée par l’autre de ce que la situation à laquelle elle s’expose constitue un risque auquel elle se soumet en toute connaissance de cause.

En conséquence, la partie ne pourra solliciter de réparation sur le point objet de la décharge.

Néanmoins, pour les raisons évoquées ci-dessus, en cas de contentieux, la décharge pourra être remise en cause pour des raisons tenant au droit auquel il est renoncé, à l’ampleur de la privation de réparation et à la validité du consentement donné.

 

3.- En conclusion, il convient d’être vigilant lors de la signature de décharges de responsabilité.

Leur validité pourra souvent être mise en cause devant les tribunaux, qui considèreront alors que leur efficacité peut être contestée.

La rédaction de ces clauses et décharges suppose donc une attention juridique approfondie, tandis que leur signature suppose de déterminer ce à quoi on s’engage précisément.

 

Tout le monde connaît le proverbe chinois selon lequel « il faut faire vite ce qui ne presse pas pour pouvoir faire lentement ce qui presse ».

C’est sans doute après son voyage imaginaire en Chine où il découvrit ce proverbe que M. de la Fontaine a écrit la fable du Lièvre et de la Tortue : « rien ne sert de courir ; il faut partir à point. Le Lièvre et la Tortue en sont un témoignage (…) ».

Dans cette époque normative agitée, une course poursuite s’est engagée entre COVID-19 et l’adaptation du droit positif pour des secteurs comme celui de l’urbanisme et de la construction.

En relisant la fameuse fable, on s’aperçoit que le sournois COVID-19 avance à un rythme de sénateur pendant que la durée de vie des textes qui se succèdent est aussi courte qu’une queue de lapin !

1.- Sérieusement, l’état d’urgence sanitaire a été inséré dans le code de la santé publique pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi urgence du 23 mars 2020.

Le législateur a d’emblée prévu que ce délai de deux mois pourrait être prorogé par une nouvelle loi et que « les mesures prises en application du présent chapitre cessent d’avoir effet en même temps que prend fin l’état d’urgence sanitaire » (article L.3131-14 nouveau du code de la santé publique).

On traduit : dès que l’état d’urgence sanitaire prend fin, les mesures d’adaptation et d’aménagement dérogatoires au droit positif prennent fin. Le sort des unes est lié au sort de l’autre.

2.-Concrètement, parmi ces mesures, l’ordonnance N°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et l’adaptation des procédures pendant cette même période a fixé un espace / temps qualifié de « période juridiquement protégée », allant du 12 mars au 24 juin 2020, soit un mois au-delà de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, pendant lequel certains délais d’instruction d’autorisations d’urbanisme sont suspendus quand ils expirent pendant la période juridiquement protégée.

De la même façon cette ordonnance dans sa version initiale prévoit que le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période juridiquement protégée est reporté jusqu’au 24 juin 2020.

3.- Ces aménagements ne paraissant pas compatibles avec la raison économique du secteur de l’immobilier et de la construction, l’ordonnance N°2020-427 du 15 avril 2020 a fait un rétropédalage et a modifié / complété l’ordonnance « 306 » : les délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme (article 12 ter) et les délais de préemption (article 12 quater) ne sont plus suspendus jusqu’au 24 juin, fin de la période juridiquement protégée mais jusqu’à la fin de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi urgence du 23 mars 2020 : un mois de gagné !

De la même façon, l’ordonnance N°2020-427 a aussi modifié les dispositions concernant le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir entre le 12 mars 2020 et non plus la fin de la période juridiquement protégée soit le 24 juin 2020 mais désormais la date de cessation de l’urgence sanitaire. Ledit point de départ recommence à courir à la date du 24 mai 2020 : encore un mois de gagné !

4.- Dans cette bataille navale où COVID-19 continue d’avancer à son rythme toujours aussi menaçant, le régime spécifique de suspension des délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme a connu une nouvelle adaptation, toujours au nom de la logique économique, plus forte que la logique sanitaire qui avait justifié de prendre des mesures dérogatoires devenues trop rapidement incompatibles avec la nécessaire reprise des activités de l’immobilier et de la construction.

L’article 23 de l’ordonnance N°2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de covid-19 a ainsi modifié les articles 12 ter et quater de l’ordonnance « 306 ».
Le Rapport au Président de la République pour l’adoption de l’ordonnance N°2020-460 rappelle que « la suspension de ces délais pour une période plus brève doit s’accompagner de la possibilité pour le pouvoir réglementaire de fixer par décret la reprise du cours des délais dans les conditions fixées par l’article 9 de l’ordonnance du 25 mars 2020 ».

En effet, on retient de l’article 9 de l’ordonnance « 306 » qu’en matière d’urbanisme, le lièvre ne sait plus où donner de la tête : parti très vite et très loin le voilà contraint à ralentir, l’espace / temps des délais dérogatoires se réduisant comme peau de … lapin, le gouvernement pouvant donc raccourcir par décret la suspension des délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme (12 ter) et celle des délais relatifs aux procédures de préemption (12 quater) : en clair, l’état d’urgence sanitaire pourrait ne plus justifier des dérogations aux délais de droit commun !

Toujours pour « relancer aussi rapidement que possible, une fois passée la période de crise sanitaire, de nombreux travaux dans les ERP et IGH réalisés par les artisans et PME du bâtiment, notamment les réaménagements de commerces qui devront faire des travaux d’adaptation au Covid-19 à la sortie du confinement » selon le rapport au Président de la République, l’article 23 de l’ordonnance N°2020-460 du 22 avril 2020 a complété l’article 12 ter pour prévoir que les délais d’instruction des demandes d’autorisation de division, des demandes d’autorisation d’ouverture, de réouverture, d’occupation et de travaux concernant les ERP et les IMH ou les IGH, prévues par le titre Ier du code de la construction et de l’habitation, sont suspendus et reprennent leur cours dès la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire et non un mois plus tard.

Jusque-là, tout le monde avait suivi les aménagements successifs dans le secteur de l’urbanisme et de la construction : Une loi, 3 ordonnances, un état d’urgence sanitaire qui prend fin le 23 mai, des délais suspendus qui reprennent leurs cours dès le 24 mai 2020, voire avant si un décret en décide autrement !!

5.- Mais c’était sans compter sur la raison politique qui s’invite dans le jeu de claquettes entre la logique sanitaire et la logique économique.

Car la loi urgence du 23 mars 2020 avait annoncé la couleur : si la période de l’état d’urgence sanitaire peut être diminuée, elle peut être aussi prolongée ! Et les mesures prises en application de l’état d’urgence sanitaire s’inscrivent dans le même espace-temps : fin de l’état d’urgence sanitaire = fin des ordonnances et de leurs effets !

Il paraissait donc acquis que la suspension des délais pour l’instruction de certaines procédures (autorisations d’urbanisme, préemption) était plus brève que la fin de la période de l’état d’urgence sanitaire, régime de suspension qui, sans décret, obéit donc au calendrier de l’état d’urgence sanitaire.

Deux situations s’ouvrent donc aux professionnels de l’immobilier et de la construction pour ne pas voir leurs efforts anéantis : obtenir rapidement ou non que la suspension des délais soit décorrélée du régime de l’état d’urgence sanitaire dont on sait que la nouvelle date de cessation serait le 24 juillet 2020, soit un mois de plus que la fin de la période juridiquement protégée !

Ce qui signifie que, sans décret, si une nouvelle loi urgence entérine que la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire est prorogée pour deux mois, soit le 24 juillet 2020, le monde de l’immobilier et de la construction aura-t-il perdu un combat ?

Peut-être pas… il est temps de rétablir que si M. de la Fontaine n’avait pas voyagé en Chine avant d’écrire ses fables, jamais une tortue qui prend le visage de COVID-19, n’aurait battu le lièvre et sa capacité d’adaptation normative.

1.- INTRODUCTION

11.- La copropriété est régie par les dispositions de la loi de 1965[1]. Ce domaine connaît un vent de réforme depuis les années 2000, dont la dernière en date est la loi ELAN de 2018[2], laquelle a habilité le gouvernement à redéfinir et à adapter par voie d’ordonnance le champ d’application de ladite loi de 1965[3].

Les objectifs de la loi d’habilitation étaient ambitieux : « clarifier, moderniser, simplifier et adapter » l’organisation des copropriétés, la prise de décision des syndics, ainsi que les droits et obligations du syndicat des copropriétaires et de ses émanations.

Concrètement, le législateur souhaitait que le gouvernement puisse renforcer la participation des copropriétaires aux décisions de la copropriété et faciliter la prise de décision en cas de blocage ou d’absentéisme.

Sur un plan plus large, la loi de 2018 a autorisé le gouvernement à adopter par voie d’ordonnance la partie législative d’un Code relatif à la copropriété des immeubles bâtis.

12.- Sur un plan plus particulier, le régime de la copropriété concerne l’ensemble du territoire national, même s’il connaît une application plus grande en Ile de France, notamment à Paris, en raison de la densité importante de population.

13.- L’ordonnance de 2019 est venue grandement toiletter et adapter ce régime, tant en modifiant les règles de majorité que le statut des petites copropriétés.

Quelle que soit l’appréciation portée sur cette réforme, évolution ou dévoiement de l’esprit du texte de 1965, une énumération succincte de certaines modifications est utile.

2.- CORPS

21.- D’emblée, il faut retenir que l’ordonnance s’applique à compter du 1^er juin 2020[4]. Ne sont prévus que de rares reports au 31 décembre 2020 pour le changement de syndic et d’exercice de sa mission.

22.- L’article 1 de la loi de 1965 est modifié en restreignant son futur champ d’application aux seuls immeubles à usage d’habitation, précision qui n’était pas apportée précédemment. Ainsi, une copropriété sans local d’habitation ne sera plus soumise à la loi de 1965.

23.- Second aspect important à noter, le droit de chaque copropriétaire sur ses lots privatifs se trouve tempéré par l’intérêt collectif du syndicat à faire réaliser des travaux au sein d’un lot privatif, via une réarticulation de l’article 9 de la loi de 1965.

24.- Troisième élément notable, le rôle du syndicat se trouve enrichi. Celui-ci aura en effet désormais pour mission d’améliorer l’immeuble. Il conserve toutefois ses autres missions classiques : conservation de l’immeuble et administration des parties communes (article 14 loi 1965). Pour autant cette nouvelle mission était déjà largement exercée par les syndicats et ne devrait pas bouleverser leur rôle.

En outre, l’ordonnance supprime la référence à la responsabilité du syndicat causée par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Elle préfère désormais indiquer que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (même article). Ainsi, la notion de faute du syndicat disparaît, semblant ouvrir de nouveaux champs de contentieux.

25.- Quatrième élément à relever, le recours au syndic bénévole semble encouragé (article 14 loi 1965), tandis que les syndics professionnels voient leurs obligations renforcées afin de lutter tant contre les conflits d’intérêts, que de mieux encadrer le prix des prestations proposées. De même les procédures de changement de syndic sont précisées (article 18 loi 1965).

26.- L’ordonnance procède à un ajout intéressant, la possibilité pour les ascendants et descendants du copropriétaire d’être membre du conseil syndical (article 20 de l’ordonnance), tandis que l’inéligibilité de ces mêmes personnes est étendue en cas de lien avec le syndic.

27.- Plus loin, c’est la modification des règles de majorité qui attire l’attention ainsi que leur mode d’exercice.

D’abord car le vote par correspondance est désormais possible ainsi que la présence à l’assemblée générale par visioconférence (nouvel article 17-1 loi 1965).

Cette modification a logiquement entraîné la modification du décret du 17 mars 1967[5].

Ensuite car certaines décisions relèvent à présent de la règle de la majorité des copropriétaires présents (majorité simple – article 24) et non de la majorité de tous les copropriétaires (majorité absolue – article 25) (par exemple la suppression des vides ordures pour des impératifs d’hygiènes). De même certaines décisions relevant de la double majorité (article 26) passent dans le champ de l’article 25 (par exemple la suppression du poste de concierge).

Enfin car, afin de lutter contre l’absentéisme en assemblée générale, l’ordonnance prévoit la possibilité de revoter immédiatement, sans avoir à convoquer une nouvelle assemblée générale. Ainsi, l’article 25-1 de l’ordonnance dispose-t-il que : « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Le même mécanisme est prévu à l’article 26-1 pour les décisions relevant de la double majorité.

28.- Pour terminer, les « petites copropriétés » bénéficient à présent d’un traitement particulier. En l’espèce il est question des cas où « le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € » (article 41-8 loi 1965) ou celles dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires (article 41-13 loi 1965).

Ainsi, ces copropriétés qui ne souhaitent pas bénéficier de la loi de 1965 pourront profiter d’un régime plus souple, se rapprochant de l’indivision pour les secondes, et d’un assouplissement de gestion pour les premières (moins de contraintes pour les assemblées et les obligations comptables).

3.- CONCLUSION

Les dispositions évoquées supra ne reprennent pas l’ensemble des modifications de façon exhaustive, mais permettent néanmoins d’avoir un premier aperçu des évolutions prévues dans le cadre de la copropriété.

L’application prochaine de ces dispositions, sauf report par le gouvernement au regard du contexte sanitaire actuel, permettra d’observer si le droit de la copropriété est revivifié ou continuera de peu intéresser les copropriétaires.

 * * *

[1] Loi n°65-557 du 10/07/1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

[2] Loi n°2018-1201 du 23/11/18 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

[3] Article 215 loi 2018-1021 du 23/11/2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

[4] Article 41 ordonnance 2019-1101 du 30/10/19.

[5] Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles.

Au début, il y a la panique et la nécessité d’adapter rapidement la règle de droit aux effets de la crise qui obéit à une logique avant tout sanitaire : c’est la loi N°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 et son lot impressionnant de 25 ordonnances adoptées dans un temps record qui sont autant de mesures d’urgence économique et d’adaptation.

COVID-19 a ainsi convoqué Jean Monnet qui a affirmé que « les hommes n’acceptent le changement que dans la nécessité et ils ne voient la nécessité que dans la crise » (Mémoires, p. 129).

Les mesures nécessaires sont là mais certaines sont désordonnées et controversées : il en va ainsi de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prologation des délais.

Ce texte a en effet défini un moratoire du 12 mars au 24 juin 2020, qualifiée de « période juridiquement protégée » par le ministère de la justice, pendant laquelle et au delà de laquelle certains métiers vont vivre au rythme de l’infiniment petit : les dispositions issues de cette ordonnance auraient pu créer les conditions d’une crise économique irrémédiable mais c’étais sans compter sur le trouble créé chez les professionnels de la construction et de l’immobilier plus particulièrement avant leur réaction de sursaut.

Après Jean Monnet pour la crise sanitaire, c’est donc Nicolas Boileau qui est convoqué pour la crise économique et l’adaptation de la première logique à la seconde : « ce qui se conçoit bien s’énonce clairement et les mots pour le dire arrivent aisément« .

C’est parce qu’il était difficile de concevoir l’ampleur de la crise économique future que le régime dérogatoire adopté par l’ordonnnance N°2020-306 n’a peut-être pas été énoncé « clairement » et qu’il a fallu apporter des aménagements aux aménagements par une seconde ordonnance N°2020-427 du 15 avril 2020.

Après la panique et la crise sanitaire en ligne de mire, le Rapport au Président de la République pour l’adoption de l’ordonnance « 427 » vient rappeler que l’économie reste au centre des préoccupations en reconnaissant qu’il faut « adapter en conséquence la fin de la « période juridiquement protégée » pour accompagner, le cas échéant plus rapidement qu’il était initialement prévu, la reprise de l’activité économique et le retour aux règles de droit commun de computation des délais« .

Concrètement, l’ordonnance « 427 » fait montre de pragmatisme et vient au secours de la raison économique.

1.- Pas de répit pour les acheteurs irréfléchis : pas de dérogation pour les délais de réflexion et de rétractation

On se rappelle que la loi SRU du 13 décembre 2000 a instauré un délai de réflexion, ou de rétractation, au profit de l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation, régi par les articles L. 271-1 et suivants de code de la construction et de l’habitat.

D’abord de 7 jours puis porté à 10 jours par la loi Macron du 7 août 2015, ce dispositif a pour objet de protéger un acheteur irréfléchi.

Dans sa rédaction du 25 mars 2020, l’ordonnance « 306 » est applicable aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent pendant la période juridiquement protégée. Si bien que l’acheteur irréfléchi pouvait penser jouir d’une nouvelle protection dérogatoire à cause de COVID-19.

Concrètement, si le délai de rétractation était censé expirer le 12 mars ou au-delà, il recommençait à courir un mois après la fin de la période de la crise sanitaire. Il s’infère que que tous les dossiers signés dont le délai de rétractation de 10 jours n’était pas purgé au 12 mars étaient concernés. Le délai de rétractation recommençait à courir à partir du 24 juin.

En conséquence, la signature des actes étaient alors repoussée au mieux au mois de juillet donc toute la chaîne de signatures et de déménagements était impactée.

Après s’être battu pour éviter la concurrence déloyale des démenagements sauvages, les déménageurs professionnels vont donc devoir obtenir de pouvoir exercer rapidement leur métier au delà des déménagements « de particuliers relevant d’urgences sanitaires, sociales ou de péril, de déménagements indispensables d’entreprises et de déménagements qui pourraient être rendus nécessaires dans le cadre de l’organisation des soins face à l’épidémie « 

L’ordonnance « 427 » a rebattu les cartes et a exclu du champ de la période juridiquement protégée, de façon explicite, les délais de réflexion et de rétractation. La doctrine viendra affirmer à raison que c’était déjà le cas dans l’ordonnance « 306 » mais désormais, cela ne fait pas débat et ce n’est pas M. Boileau qui dira le contraire : l’acquéreur immobilier ou l’emprunteur immobilier ne peuvent pas comme ils n’ont jamais pu invoquer un quelconque report ou renouvellement du point de départ de leur droit de rétractation ou de réflexion selon l’ordonnance « 306 » modifiée.

2.- Le confinement de l’urbanisme dans l’ordonnance « 306 » modifiée

L’ordonnance N°2020-427 a « sorti » les délais applicables en matière d’urbanisme du champ d’application matériel de la période juridiquement protégée et leur a consacré un titre spécifique, ce qui créait un schisme imaginaire entre Jean Monnet et la panique légitime et M. Boileau qui ne pouvait se satisfaire d’un tel régime dérogatoire.

Ainsi,

21.- S’agissant des délais de recours contre les autorisations de construire, il avait échappé au rédacteur de l’ordonnance « 306 » que le mécanisme imaginé « constituait un frein au lancement de nouveaux chantiers à moyen terme, alors même que, dès la fin de la période d’état d’urgence sanitaire, les recours pourront s’exercer dans les conditions normales ». Cette remarque contenue dans une note de synthèse du Ministère de la Cohésion des Territoires pour le Conseil des Ministres du 15 avril 2020 fait écho au Rapport au Président de la République pour la même ordonnance qui souligne après l’adverbe « en effet », que ne pouvait pas précéder le rappel de l’émoi de certains professionnels (financiers, notaires et constructeurs), que le domaine de la construction était « bloqué tant que les délais de recours contre l’autorisation de construire ne sont pas purgés« .

La chose est entendue : un nouveau dispositif (nouvel article 12bis) remplace le moratoire de l’article 2. Pour les recours contre les autorisations d’urbanisme (DP, permis de construire, permis d’aménager), l’article 2 conduisait à ce que tout délai de recours en cours avant le 12 mars, recommençait à courir pour deux mois à compter de la fin de la période juridique protégée (25 juin). Désormais, les délais en cours au 12 mars 2020 sont suspendus et reprennent leur cours à concurrence du délai restant, dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire et non plus au terme de la période juridiquement protégée (soit le 25 mai au lieu du 25 juin), tout en « sanctuarisant » un délai minimum de 7 jours pour exercer le délai de recours ou déposer un déféré préfectoral.

De même, le point de départ des délais de recours contre les actes de construire n’est plus la fin de la période juridiquement protégée mais la date de cessation de l’urgence sanitaire : un mois de gagné !

22.- S’agissant de l’allongement des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme, on retrouve à nouveau le désaccord imaginaire entre Jean Monnet et M. Boileau.

Là encore, pour les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme, la fin de la période juridiquement protégée est désormais calée sur la date de cessation d’état d’urgence sanitaire.

Nécessairement inspiré de Jean Monnet, le rédacteur de l’ordonnance « 306 » avait dû composer avec le postulat du Ministère de la Cohésion des Territoires qui n’avait pas jugé « essentiels » les services locaux d’urbanisme pour mieux les fermer, sans doute conscient qu’il n’était pas possible matériellement de passer en télétravail tous les instructeurs là où il a été plus facile de décider de la fermeture des restaurants en moins de deux !

Alors que la période de Noël est déjà passée, permettant ainsi de douter que les services d’urbanisme aient pu se réorganiser et faire leur transformation digitale en un claquement de doigt avec les outils adéquats, le nouvel article 12 ter de l’ordonnance « 306 » revient pourtant sur le régime de l’article 7 de la même ordonnance : les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme reprennent leur cours dès le 25 mai, c’est-à-dire dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire, et non un mois plus tard, dans le but affirmé de retarder « au minimum » la délivrance des autorisations d’urbanisme.

Quant aux points de départ des délais de même nature, il ne sont pas suspendus mais reportés non plus à compter du 24 juin mais du 24 mai.

En pratique, le délai d’instruction d’un permis de construire déposée entre 12 mars et le 24 juin se terminait le 25 août (une décision tacite pouvait naître le 25 août). Depuis, l’ordonnance « 306 » modifiée, la nouvelle date sera le 25 juillet (décision tacite le 25 juillet).

Si on constate que des efforts ont été consentis, la logique de M. Boileau reste écorchée : celle que les articles 12 bis et 12 ter de l’ordonnance « 306 » modifiée n’aient pas été rédigés avec la même similitude.

MEMO :

Pour les délais de recours et les délais d’instruction, le moratoire prend fin à la date du 24 mai 2020;
Pour les délais de recours qui expirent entre le 12 mars et le 24 mai 2020, ils sont suspendus pour recourir pour la durée restant à courir au 12 mars, sans que cette durée puisse être inférieure à 7 jours;

Pour les délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme qui expirent entre le 12 mars et le 24 mai 2020, ils sont suspendus jusqu’au 24 mai sans que l’ordonnance « 427 » n’ait précisé si c’était pour la durée restant à courir au 12 mars, ce qui est probable, et sans prévoir un délai sanctuaire comme pour les délais de recours;

Pour le point de départ des délais de recours, au lieu de disposer que ces délais sont juridiquement interrompus pour la durée de l’état d’urgence sanitaire (= le délai qui a commencé à courir pendant l’état d’urgence sanitaire est effacé), l’ordonnance « 306 » modifiée a préféré indiquer qu’il était reporté : un mois seulement de gagné !

Pour le point de départ des délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme, comme pour les délais de recours, au lieu de disposer que ces délais sont interrompus pour la durée de l’état d’urgence sanitaire, l’ordonnance « 306 » modifiée a préféré indiquer qu’il était reporté, sans rappeler de surcroît que le délai qui recourt est celui propre à chaque autorisation d’urbanisme : mais c’est aussi un mois de gagné !

On l’aura compris, M. Boileau ayant été relu entretemps, l’ordonnance « 306 » modifiée a gagné en clarté, les dispositions relatives aux délais applicables en matière d’urbanisme apparaissent plus lisibles et acceptables pour les pétitionnaires qui peuvent encore espérer un ultime aménagement des textes pour revenir à l’état du droit commun avant la crise.

23.- L’ordonnance N°2020-427 modifiant l’ordonnance N°2020-306 a, en dernier lieu, s’agissant des délais applicables en matière d’urbanisme, introduit un article 12 quater concernant les procédures de préemption.

L’article 12 quater partage l’esprit de l’article 12 ter mais avec la clarté de l’article 12 bis ! Encore une façon de contrarier M. Boileau…

Avant la modification de l’ordonnance « 306 », il résultait de ce texte que le cours du délai de purge de ce droit, lorsqu’il était en cours à la date du 12 mars 2020, était suspendu jusqu’à la fin de la période juridiquement protégée, pour reprendre le 25 juin, pour la durée restant à courir.

L’ordonnance « 306 » modifiée a raccourci d’un mois l’exercice du droit de préemption : dès le 25 mai 2020, le droit de préemption pourra donc s’exercer à concurrence du délai restant à courir. Le Ministère de la Cohésion des Territoires enseigne que par droit de préemption, il faut entendre le droit de préemption urbain du code de l’urbanisme ainsi que celui des SAFER au titre du code rural et la pêche maritime.

MEMO :

Le délai pour exercer le droit de préemption qui n’a pas expiré avant le 12 mars 2020 est suspendu pendant la période de l’état d’urgence sanitaire et recourt à compter du 25 mai à concurrence du délai restant au 12 mars;
Le point de départ du délai de deux mois pour exercer le droit de préemption qui aurait dû commencer à courir pendant le moratoire (12 mars < x < 24 mai) est le 25 mai.

L’aménagement de l’aménagement trouvé par l’ordonnance « 427 » est donc un compromis entre le bénéficiaire du droit de préemption, à qui il n’a pas été accordé de dérogation comme pour le droit de rétractation, qui devra exercer son droit dans le délai restant à courir dès le 25 mai et non plus dès le 25 juin, et le vendeur du bien immobilier ou foncier.

Limiter la suspension et non pas l’écarter : pourquoi ?…

Au final, la question se pose de la marge de manoeuvre restante pour adapter encore les aménagements des premières dérogations. Après la logique sanitaire et la « logique » économique, une nouvelle adaptation obéirait à quelle logique ?

Une certitude, il faudrait adopter de nouveaux textes et pour ce faire ne pas convoquer Montesquieu pour qui  » lorsqu’on veut changer les moeurs et les manières, il ne faut pas les changer par les lois« .